住み替えとは？住み替えの意味や定義

住み替え自体の意味は、現在の住まいから新しい住まいへ住み替えることです。一般的に住み替えという言葉は、自宅の売却・購入、賃貸借契約など、不動産取引をともなう際に用いられます。

賃貸から賃貸への引越し、持ち家から賃貸への引越しも住み替えといえますが、実家への引越しのように不動産取引をともなわない場合、住み替えには該当しません。

ここでは、そのなかでも持ち家から持ち家へ引越す場合の住み替えについて詳しく解説します。

住み替えにかかる期間

不動産取引をともなう住み替えにかかる期間は、3ヵ月～1年が目安です。

売却予定の自宅がなかなか売れない、新居の引き渡し時期が予定よりも先になるなど、実際に住み替えにかかる期間は人によって幅があります。

例えば、自宅の売却代金を新居を購入する際の頭金や諸費用[1] に充てる場合は、自宅が売れるまで住み替えができません。また、新居を新築するとなれば、住み替えには1年ほど[2] の期間を見ておかなければなりません。

一方で引渡しまでにあまり多くの時間を必要としない中古物件への引越しなら、6ヵ月以内で住み替えられる可能性があります。

住み替えに適したタイミング

住み替えを検討しているものの、「どのようなタイミングで住み替えれば良いのかわからない」という方もいるのではないでしょうか。

例として、現在の住環境に不満がある、将来に向けた準備を始めたいなどのときは、住み替えに適したタイミングといえます。

ここでは住み替えに適した一般的なタイミングを解説します。

住環境を見直したいとき

ライフスタイルの変化などにより現在の住まいに不便さを感じたときは、住み替えを検討するとよいでしょう。おもなライフスタイルの変化としては、転職や転勤、子どもの進学、親との同居などが挙げられます。

また、災害リスクや周辺環境の変化などによる住みにくさを感じたときも、住み替えに適したタイミングです。

老後の準備をしたいとき

50代以降は、老後に向けた住み替えを検討しやすい年齢です。

維持管理の負担が少ないマンションなど、老後に住みやすい物件を選ぶだけでなく、子どもへの相続を考えて価値が下がりにくい不動産を選ぶことで、金銭的にもメリットが生まれるでしょう。

近年は、シニア世代が快適に暮らせるよう、バリアフリーが取り入れられたマンションなども増えてきています。

住宅ローンの支払いが難しくなったとき

収入減や失職などにより住宅ローンの返済が難しくなったときは、自宅を手放して今より毎月の負担が少ない物件への住み替えを考えるタイミングです。

ただし、金銭的な理由から自宅を売却しなければいけなくなったときは、住み替えだけが選択肢とは限りません。

不動産会社が提供するリースバックでは、住み替えなしで自宅を売却し、まとまった資金を得られます。

リースバックについて詳しくは以下の記事をご参照ください。
「リースバック　方式」

住み替えの手順や流れ

住み替えでは不動産の売却と購入の順番に決まりはなく、同時に進めることも可能です。

しかし、2つの不動産取引を同時に進めると、慣れないスケジュール調整や資金繰り、必要書類の取得などで混乱してしまうおそれがあります。

そのため、初めての住み替えでは、売却か購入のどちらかを先に進める流れが一般的です。

不動産用語では、売却を先に進めることを「売却先行」、購入を先に進めることを「購入先行」と呼び、それぞれの手順に異なるメリットとデメリットがあります。

売却先行と購入先行の特徴を知り、自分の希望に合ったスケジュールで手続きを進めていきましょう。

ここからは、売却先行と購入先行の流れや、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

売却を先に進めるメリット・デメリット

住み替えで売却を先に進める場合、売却手続きは以下の流れになります。

1.売りたい不動産の査定を依頼する
2.不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ
3.売却活動を開始する
4.買い主と売買契約を結ぶ
5.不動産の引き渡しを行なう

住み替えで売却を先に進めるメリット

●資金計画を立てやすい
自宅の売却価格から新居の購入予算を立てたり、資金繰りができたりと、細かな資金計画を立てられます。概算ではなく、実際の売却価格をもとにできるため、その後の計画にずれが生じにくいでしょう。

●高く売りやすい
スケジュールに余裕を持って売却活動ができるため、焦って値下げをしたり、無理な価格交渉に応じたりする必要がありません。結果として、市場の相場に近い価格で売りやすく、相場より安く売ってしまうことを防げます。

売却を先に進めるデメリット

●住んだまま内覧に対応する必要がある
自分が住んでいる状態で内覧対応を行なうため、スケジュール調整やこまめな片付けが求められます。特に水まわりや玄関、収納スペースなど、生活感が出やすい部分は念入りな掃除が必要です。

●仮住まいが必要になる可能性がある
自宅の引渡し時期までに新居が決まらなかった場合、引渡し後は一時的に仮住まいへ引越す必要があります。仮住まいへの引越しが必要になると、2回分の引越し費用や仮住まいの家賃など、住み替えにかかる諸費用がかさみます。

購入を先に進めるメリット・デメリット

住み替えで購入を先に進める場合、購入手続きは以下の流れになります。

1.物件探し、購入希望物件の内覧
2.売り主と売買契約を結ぶ
3.住宅ローンや支払いの手続き
4.引渡し、引越し

購入を先に進めるメリット

●納得いく新居を見つけやすい
購入に多くの時間を割けるため、納得できるまで新居を探せます。例えば、新築分譲マンションを希望する場合は完成時期まで待つことができ、中古物件を希望する場合は条件に合う物件が売りに出されるまでじっくり待てるでしょう。

●仮住まいへ引越す必要がない
新居へ引越しを済ませてから売却活動を行なうため、仮住まいへ引越す必要がなくなります。売却を先に進める場合に比べて、住み替えにかかる諸費用を節約しやすいでしょう。

購入を先に進めるデメリット

●売却を急ぐ必要があり、高く売りにくい
旧居の売却が長引くほど、固定資産税や光熱費などの費用がかさみます。「○月までに売りたい」「年内に売りたい」といった期限がある場合、値下げを検討する必要が生じ、高く売りにくくなります。

●住宅ローンが二重で発生する可能性がある
住宅ローンの残債があり、売却代金での完済を予定している場合、新居の住宅ローンと旧居の住宅ローンが二重で発生する可能性があります。生活資金に余裕があれば問題ないですが、2つ分の住宅ローンが家計を圧迫する事態には注意が必要です。

売却と購入を同時に進めるとどのようなメリットがあるのか

前述のように、住み替えでは売却と購入を同時に進めることも可能です。

売却する自宅の引渡し日と、新居への入居日を同日に設定すると、どちらかを先に進める場合のデメリットを減らせるため、リスクの少ない住み替えを実現できます。

＜売却と購入を同時に進めるメリット＞
●仮住まいが必要ない
●住宅ローンが二重にならない

しかし、売却活動や新居探しを同時進行し、それぞれの引渡し日を同日に合わせるのは現実的に難しいため、売却と購入の同時進行はあくまで理想と考えておくとよいでしょう。

住み替えにかかる費用

住み替えでは、新しい住まいの購入費用だけでなく、売却と購入のそれぞれで諸費用が発生します。自宅の売却や購入に、どのような費用がかかるのか見ていきましょう。

売却にかかる費用

自宅の売却にかかる諸費用は、売却価格の5％～7％が目安です。

売却時に発生する諸費用には、以下のようなものがあります。

●仲介手数料
●印紙代
●抵当権抹消の登記費用
●引越し費用　など

例えば、自宅を3,000万円で売却する場合、諸費用の目安は150万円～210万円となります。仲介手数料や印紙代は売却価格に依存するのに対し、引越し費用は個々のケースで変動しやすい点に注意してください。

抵当権の抹消登記は一般的に司法書士へ依頼するため、司法書士報酬が発生します。登記手続きを自分で行なう場合は登記費用を抑えられ、諸費用の節約につながるでしょう。

購入にかかる費用

新居の購入にかかる諸費用は、購入価格の5％～8％が目安です。

購入時に発生する諸費用には、以下のようなものがあります。

●仲介手数料
●住宅ローン手数料
●所有権移転の登記費用
●抵当権設定の登記費
●保険料（火災保険、地震保険など）
●固定資産税や都市計画税の清算にかかる費用
●引越し費用　など

例えば、新居を4,000万円で購入する場合、諸費用の目安は200万円～320万円です。新居の購入では各種保険への加入や税金の清算が必要なことから、売却時よりも諸費用が高額になる可能性があります。

なお、所有権移転や抵当権設定の登記にかかる費用は、前述のように、自分で手続きを行なうことで司法書士報酬分の節約が可能です。

失敗しない住み替えのコツ

準備が不十分なまま急いで住み替えをすると、次のような失敗をしてしまう可能性があります。

●自宅がなかなか売却できず、住宅ローンや固定資産税が2軒分発生した
●新居への入居が先延ばしになり、仮住まい費用がかさんだ
●想定より自宅の売却価格が安く、資金計画が狂った

住み替えでこのような失敗を防ぐために、押さえておくべきコツを解説します。

スケジュールに余裕を持つ

自宅の売却や新居探し、それぞれにしっかり時間を割けるように、住み替えでは余裕を持たせた計画を立てるようにしましょう。売却スケジュールに時間的な余裕があると、市場の相場に近い希望価格での売却を実現しやすくなります。

また、納得いく新居を見つけるためにも、新居探しには最低2ヵ月ほどの期間を確保することが理想です。

住み替えの期間が限られている場合は、その旨を不動産仲介会社へ伝え、売却と購入を同時に進められないか相談してみましょう。

売却から進めて無理のない資金計画を立てる

慣れない住み替えで不安があるときは、売却を先に進めると二重ローンのリスクをなくせます。売却先行ならば売却代金をもとに具体的な資金計画を立てられるため、諸費用の資金繰りができない、住替え後の家計が厳しいといった失敗を防げるでしょう。

売りたい物件に強い不動産仲介会社を選ぶ

一戸建やマンション、住んでいるエリアなど、売りたい物件に似た不動産の売買実績が豊富な不動産仲介会社を選ぶことで、的確なアドバイスや提案を受けられます。

築年数が古く売れるかわからない、修繕が必要か迷っているといった場合でも、経験豊富な不動産仲介会社なら、実際の状況から最善策を提示してくれるでしょう。

なお、住み替えでは、自宅の売却と新居の購入を同一の不動産仲介会社へ依頼できれば、スケジュール調整がしやすく、売却と購入の同時進行も目指せます。

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まとめ

自宅の売却や新居の購入をともなう住み替えでは、引越し後の生活まで含めて無理のない資金計画を立て、早めの行動を取ることが大切です。売却を先に進めると売却価格をもとに現実的な資金計画を立てられるため、資金面で失敗しにくくなるでしょう。

初めての住み替えで何から準備をすれば良いのかわからない、まずは自宅の売却相場を知りたいといったときは、実績ある不動産仲介会社へ相談し、自宅の査定を依頼してみるのがおすすめです。

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